Đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời gian hoạt động không?

Ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời gian hoạt động là chính sách đáng chú ý dành cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê. Bài viết làm rõ căn cứ pháp lý tại Nghị định 320/2025/NĐ-CP, nguyên tắc lựa chọn mức ưu đãi và các khoản thu nhập chịu thuế.

Nhà ở xã hội để bán, cho thuê thuộc diện hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp 10% khi nào?

Theo điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 320/2025/NĐ-CP , mức thuế suất 10% được áp dụng trong toàn bộ thời gian hoạt động đối với thu nhập của doanh nghiệp phát sinh từ hoạt động thuộc các ngành, nghề nêu tại các điểm i, r và s khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.

Dẫn chiếu tiếp đến điểm s khoản 2 Điều 18 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại Luật Nhà ở nằm trong danh mục ngành, nghề được ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp. Bên cạnh đó, điểm r cùng khoản còn ghi nhận hoạt động xã hội hóa trong giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường theo Danh mục do Thủ tướng Chính phủ quy định và giám định tư pháp.

Như vậy, doanh nghiệp có thu nhập từ dự án xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng của Luật Nhà ở sẽ được áp dụng thuế suất ưu đãi 10% trong suốt thời gian hoạt động, không bị giới hạn về số năm hưởng ưu đãi.

Những trường hợp khác cũng được áp dụng thuế suất 10% suốt thời gian hoạt động

Khoản 2 Điều 19 Nghị định 320/2025/NĐ-CP còn liệt kê một số nhóm thu nhập khác được hưởng mức 10% trong toàn bộ thời gian hoạt động, gồm:

• Thu nhập của doanh nghiệp tại địa bàn ưu đãi thuế quy định tại điểm b khoản 3 Điều 18 từ hoạt động thuộc ngành, nghề nêu tại điểm k và điểm l khoản 2 Điều 18;
• Thu nhập từ thực hiện dự án đầu tư mới thuộc địa bàn quy định tại điểm a khoản 3 Điều 18;
• Thu nhập từ dự án đầu tư mới tại khu công nghệ cao, khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung; dự án đầu tư mới tại khu kinh tế nằm trên địa bàn ưu đãi thuế nêu tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 18, kể cả trường hợp vị trí thực hiện dự án có trên 50% phần diện tích nằm trên các địa bàn ưu đãi này.

Doanh nghiệp được hưởng nhiều mức ưu đãi thuế đối với cùng một khoản thu nhập thì áp dụng mức nào?

Khoản 1 Điều 12 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 xác lập nguyên tắc: doanh nghiệp được hưởng ưu đãi theo ngành, nghề và địa bàn ưu đãi thuế; mức ưu đãi thực hiện theo Điều 13, Điều 14 của Luật này. Trường hợp luật khác quy định khác về ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp thì thực hiện theo Luật này, trừ Luật Thủ đô và các nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc biệt, đặc thù của Quốc hội.

Đặc biệt, nếu trong cùng một thời gian, doanh nghiệp đủ điều kiện hưởng nhiều mức ưu đãi thuế khác nhau đối với cùng một khoản thu nhập thì doanh nghiệp có quyền lựa chọn áp dụng mức ưu đãi có lợi nhất. Ví dụ, khi một dự án vừa thuộc ngành, nghề ưu đãi vừa nằm ở địa bàn ưu đãi, doanh nghiệp nên so sánh và chọn phương án đem lại nghĩa vụ thuế thấp nhất.

Thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp gồm những khoản nào?

Theo Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025, thu nhập chịu thuế bao gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và các khoản thu nhập khác sau đây:

• Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền góp vốn, chuyển nhượng chứng khoán;
• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, trừ trường hợp của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
• Thu nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư, quyền tham gia dự án đầu tư, quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản;
• Thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê, thanh lý tài sản, gồm cả giấy tờ có giá, trừ bất động sản;
• Thu nhập từ quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản, kể cả quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ;
• Lãi tiền gửi, lãi cho vay vốn, bán ngoại tệ, trừ thu nhập từ hoạt động tín dụng của tổ chức tín dụng;
• Khoản trích trước vào chi phí nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không hết mà không hạch toán điều chỉnh giảm chi phí được trừ; nợ khó đòi đã xóa nay đòi được; nợ phải trả không xác định được chủ nợ; thu nhập kinh doanh của các năm trước bị bỏ sót nay phát hiện;
• Chênh lệch giữa thu về tiền phạt, tiền bồi thường do vi phạm hợp đồng kinh tế hoặc thưởng do thực hiện tốt cam kết hợp đồng;
• Các khoản tài trợ, tặng cho bằng tiền hoặc hiện vật;
• Chênh lệch do đánh giá lại tài sản để góp vốn, điều chuyển khi sáp nhập, hợp nhất, chia, tách, chuyển đổi chủ sở hữu, chuyển đổi loại hình doanh nghiệp;
• Thu nhập từ hợp đồng hợp tác kinh doanh; thu nhập từ sản xuất, kinh doanh ở nước ngoài;
• Thu nhập của đơn vị sự nghiệp công lập từ hoạt động cho thuê tài sản công;
• Các khoản thu nhập khác, trừ thu nhập được miễn thuế tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025.

Ngoài ra, thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam của doanh nghiệp nước ngoài quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 là thu nhập có nguồn gốc từ Việt Nam, không phụ thuộc địa điểm kinh doanh. Doanh nghiệp Việt Nam đầu tư ra nước ngoài được trừ số thuế đã nộp tại nước tiếp nhận đầu tư vào số thuế phải nộp ở Việt Nam nhưng không vượt quá số thuế tính theo pháp luật Việt Nam. Trường hợp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp bổ sung về tổng hợp thu nhập chịu thuế tối thiểu (IIR) thì số thuế bổ sung được trừ vào số thuế phải nộp tại Việt Nam theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025.

oạt động; doanh nghiệp cần rà soát điều kiện cụ thể để hưởng đúng và đủ quyền lợi.