Doanh thu chuyển nhượng bất động sản tính thuế thu nhập doanh nghiệp theo Nghị định 320 quy định thế nào?

Việc xác định doanh thu, chi phí và thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp kể từ ngày 15/12/2025 được điều chỉnh bởi các quy định mới tại Nghị định 320/2025/NĐ-CP.

Xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ khoản 1 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, doanh thu từ hoạt động này được quy định cụ thể như sau:

• Doanh thu được xác định theo giá thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản (bao gồm các khoản phụ thu, phí thu thêm). Nếu giá hợp đồng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm ký hợp đồng thì tính theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Thời điểm xác định doanh thu là thời điểm bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc vào việc bên mua đã hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.
• Đối với dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà ở có thu tiền ứng trước theo tiến độ:
  • Nếu xác định được chi phí tương ứng: Doanh nghiệp kê khai nộp thuế theo doanh thu trừ chi phí.
  • Nếu chưa xác định được chi phí: Kê khai tạm nộp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được.
  • Khi bàn giao chính thức: Thực hiện quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp để xác định số thuế thừa hoặc thiếu.
• Đối với các khoản chi phí quảng cáo, tiếp thị, môi giới phát sinh khi chào bán theo tiến độ: Các khoản này được tính vào chi phí được trừ tại năm đầu tiên bàn giao bất động sản và phát sinh doanh thu tính thuế.

Chi phí được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản

Theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, chi phí được trừ phải tương ứng với doanh thu và đáp ứng các điều kiện tại Điều 9 và Điều 10 Nghị định này, bao gồm:

• Giá vốn của đất chuyển quyền: Được xác định dựa trên nguồn gốc quyền sử dụng đất (đất Nhà nước giao, đất nhận chuyển nhượng, đất góp vốn, trúng đấu giá…).
• Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp ứng trước theo phương án đã được phê duyệt.
• Các loại phí, lệ phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo, san lấp mặt bằng.
• Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (điện, đường, nước…) và công trình kiến trúc trên đất.
• Các khoản chi phí khác liên quan trực tiếp đến bất động sản chuyển nhượng.

Quy định về thu nhập chịu thuế và bù trừ lỗ trong kỳ tính thuế

Điều 6 Nghị định 320/2025/NĐ-CP hướng dẫn về việc bù trừ thu nhập như sau:

• Doanh nghiệp có nhiều hoạt động kinh doanh thì thu nhập chịu thuế là tổng thu nhập của tất cả các hoạt động.
• Hoạt động sản xuất kinh doanh bị lỗ được bù trừ vào thu nhập của các hoạt động có lãi do doanh nghiệp lựa chọn.
• Lưu ý: Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì không được bù trừ với thu nhập của hoạt động sản xuất kinh doanh đang hưởng ưu đãi thuế.
• Thu nhập từ chuyển nhượng dự án thăm dò, khai thác khoáng sản phải xác định riêng, không được bù trừ lỗ, lãi với các hoạt động sản xuất kinh doanh khác.