Điều kiện xác định chi phí được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ pháp lý tại khoản 2 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, các khoản chi phí được trừ nhằm xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế, đồng thời phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về khoản chi được trừ quy định tại Điều 9 Nghị định 320/2025/NĐ-CP và không thuộc trường hợp các khoản chi không được trừ theo quy định tại Điều 10 Nghị định 320/2025/NĐ-CP.

Các khoản chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm

1. Giá vốn của đất chuyển quyền được hạch toán phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất theo quy định sau:

• Đối với diện tích đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, giá vốn được xác định là số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực tế đã nộp vào ngân sách nhà nước.
• Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác, căn cứ xác định dựa trên hợp đồng và chứng từ thanh toán hợp pháp. Nếu không có hợp đồng và chứng từ hợp pháp, giá vốn tính theo giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (áp dụng trước ngày 01 tháng 01 năm 2026) hoặc do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026) tại thời điểm nhận chuyển nhượng.
• Đối với đất nhận thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994, giá vốn tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định năm 1994 dựa trên Bảng khung giá đất quy định tại Nghị định 87-CP năm 1994.
• Đối với đất hình thành từ nguồn gốc góp vốn, giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất ghi trong biên bản định giá tài sản của hội đồng góp vốn.
• Trường hợp thực hiện đổi công trình lấy đất của Nhà nước, giá vốn xác định theo giá trị công trình đã trao đổi, trừ trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quy định riêng.
• Đối với đất trúng đấu giá, giá vốn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất.
• Đối với đất nhận thừa kế theo pháp luật dân sự, được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (trước ngày 01 tháng 01 năm 2026) hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (từ ngày 01 tháng 01 năm 2026) tại thời điểm phát sinh giao dịch thừa kế, cho, biếu, tặng.
• Đối với đất đang thế chấp bảo đảm tiền vay hoặc tài sản bị kê biên bảo đảm thi hành án, giá vốn đất được xác định cụ thể theo các hướng dẫn nêu trên đối với từng trường hợp tương ứng.

Đối với các trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, giá vốn bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng.

2. Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp tự nguyện ứng trước theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hồ sơ, chứng từ của các khoản chi này tuân thủ theo quy định pháp luật về đất đai.

3. Các loại phí, lệ phí phát sinh liên quan trực tiếp đến việc cấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

4. Các khoản chi phí liên quan đến cải tạo đất và san lấp mặt bằng.

5. Chi phí đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống đường giao thông, điện, cấp thoát nước, bưu chính viễn thông.

6. Giá trị của kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc hiện hữu trên đất.

7. Các khoản chi phí hợp lý khác phát sinh liên quan trực tiếp đến bất động sản chuyển nhượng.

8. Trường hợp doanh nghiệp đồng thời có hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế thì phải tiến hành hạch toán riêng các khoản chi phí. Nếu không hạch toán riêng được, chi phí chung sẽ phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản trên tổng doanh thu của doanh nghiệp.

9. Các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc được đài thọ bằng các nguồn vốn khác không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản.

TỔNG HỢP Chi phí tài trợ được trừ khi tính thuế TNDN 2026? Các khoản tài trợ được tính vào chi phí được trừ thuế TNDN?

Tổng hợp các văn bản hướng dẫn Luật Thuế TNDN?

Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 16 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%. Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trong kỳ tính thuế được xác định bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 20%.

Phương pháp tính thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành

Căn cứ theo Điều 11 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025, phương pháp xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp được thực hiện như sau:

1. Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trong kỳ tính thuế được tính bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất áp dụng, trừ các trường hợp được tính theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu.

2. Cơ quan quản lý có thẩm quyền quy định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp tính theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với các trường hợp cụ thể bao gồm:

• Doanh nghiệp được quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 liên quan đến nghĩa vụ kê khai, nộp thuế, thời điểm và phương thức xác định doanh thu tính thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam.
• Doanh nghiệp có tổng doanh thu năm không vượt quá 03 tỷ đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 đối với trường hợp xác định được doanh thu nhưng không cấu thành được chi phí và thu nhập của hoạt động sản xuất, kinh doanh.
• Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, đơn vị sự nghiệp và các tổ chức khác quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều 2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 có phát sinh hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (ngoại trừ thu nhập miễn thuế quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025) mà các đơn vị này chỉ hạch toán được doanh thu, không xác định được chi phí và thu nhập thực tế.