Cách tính thuế cho thuê bất động sản năm 2026 đối với hộ kinh doanh như thế nào?

Căn cứ theo Mục 3 Tài liệu tuyên truyền chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh ban hành kèm theo Thông báo 85/TB-CT năm 2026, hộ kinh doanh thực hiện tính thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản như sau:

Công thức xác định nghĩa vụ thuế:

• Thuế GTGT = Doanh thu x 5%
• Thuế TNCN = (Doanh thu – 500 triệu đồng) x 5%

Một số lưu ý quan trọng:

• Trường hợp doanh thu chưa trừ đủ định mức, hộ kinh doanh được lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục trừ cho đến khi đủ 500 triệu đồng.
• Nếu ký kết nhiều hợp đồng thuê, người nộp thuế có quyền lựa chọn hợp đồng để áp dụng giảm trừ 500 triệu đồng.
• Đối với trường hợp bên thuê thực hiện khai thay và nộp thuế thay, các bên cần quy định rõ nội dung này trong hợp đồng thuê tài sản.

Hai phương pháp tính thuế đối với hộ kinh doanh từ năm 2026

Theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, hộ kinh doanh hiện áp dụng hai phương pháp tính thuế chính:

1. Phương pháp kê khai

Áp dụng cho hộ kinh doanh có quy mô lớn hoặc hộ kinh doanh chưa đạt quy mô lớn nhưng tự nguyện lựa chọn phương pháp này. Hộ kinh doanh theo phương pháp kê khai phải tuân thủ chế độ kế toán, hóa đơn, chứng từ và thực hiện khai thuế theo tháng hoặc quý.

2. Phương pháp khai thuế theo từng lần phát sinh

Áp dụng đối với cá nhân kinh doanh không thường xuyên và không có địa điểm kinh doanh cố định. Đối tượng này bao gồm cá nhân kinh doanh lưu động, chủ thầu xây dựng tư nhân, cá nhân chuyển nhượng tên miền hoặc kinh doanh dịch vụ nội dung số (nếu không chọn phương pháp kê khai).

Thuế suất thuế TNCN đối với cá nhân cư trú cho thuê bất động sản

Căn cứ khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, đối với cá nhân cho thuê bất động sản (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú), số thuế TNCN phải nộp được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức 500 triệu đồng nhân với thuế suất 5%.