Cá nhân cho thuê nhà có phải lập hộ kinh doanh từ năm 2026 không?

Vấn đề nghĩa vụ đăng ký kinh doanh và thực hiện chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê nhà từ ngày 01/01/2026 đang nhận được sự quan tâm lớn từ người nộp thuế. Căn cứ theo các văn bản pháp quy mới nhất và hướng dẫn từ cơ quan thuế, dưới đây là phân tích chi tiết về quy định này.

Cá nhân cho thuê nhà có bắt buộc thành lập hộ kinh doanh từ 01/01/2026?

Dựa trên nội dung đối thoại tại Hội nghị giữa Bộ Tài chính và người nộp thuế năm 2025, việc cá nhân cho thuê mặt bằng, nhà ở có phải thành lập hộ kinh doanh hay không được xác định theo quy định tại Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP.

Theo đó, việc thành lập hộ kinh doanh là quyền của cá nhân, không phải nghĩa vụ bắt buộc đối với hoạt động cho thuê tài sản thông thường. Cá nhân có quyền lựa chọn một trong hai phương thức sau:

• Trường hợp 1: Đăng ký thành lập hộ kinh doanh. Khi đó, cá nhân thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh theo quy định tại Nghị định 168/2025/NĐ-CP và Thông tư 68/2025/TT-BTC.
• Trường hợp 2: Không đăng ký thành lập hộ kinh doanh. Cá nhân chỉ cần thực hiện đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế theo quy định tại Thông tư 86/2024/TT-BTC.

Như vậy, cá nhân cho thuê nhà không bắt buộc phải lập hộ kinh doanh để thực hiện hoạt động cho thuê từ năm 2026.

Cập nhật quy định mới về thuế cho thuê nhà năm 2026

Hoạt động cho thuê bất động sản (nhà, mặt bằng, xưởng, kho bãi…) của cá nhân từ năm 2026 sẽ có những thay đổi quan trọng về chính sách thuế:

1. Bãi bỏ phương pháp thuế khoán

Theo khoản 6 Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở sẽ không áp dụng phương pháp khoán thuế.

2. Xóa bỏ lệ phí môn bài

Căn cứ Nghị quyết 68-NQ/TW năm 2025, lệ phí môn bài chính thức được bãi bỏ đối với các đối tượng này từ năm 2026.

3. Điều chỉnh ngưỡng chịu thuế lên 500 triệu đồng/năm

Ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với cá nhân cho thuê nhà được đề xuất tăng mạnh từ 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm. Theo dự thảo mới, các nhóm đối tượng được phân loại như sau:

Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê nhà năm 2026

Trình tự kê khai thuế đối với cá nhân, hộ kinh doanh thực hiện theo Thông tư 40/2021/TT-BTC và Nghị định 126/2020/NĐ-CP:

• Hồ sơ khai thuế: Tờ khai mẫu số 01/CNKD và Phụ lục bảng kê mẫu số 01-2/BK-HĐKD.
• Nơi nộp hồ sơ: Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có hoạt động kinh doanh.
• Thời hạn nộp: Chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo (nếu kê khai theo tháng) hoặc ngày cuối cùng của tháng đầu quý tiếp theo (nếu kê khai theo quý).

Quy định về mã số hộ kinh doanh theo Nghị định mới

Theo Điều 91 Nghị định 168/2025/NĐ-CP, mã số hộ kinh doanh đồng thời là mã số thuế. Hệ thống đăng ký kinh doanh cấp xã và hệ thống đăng ký thuế của Cơ quan thuế sẽ thực hiện liên thông tự động để cấp mã số duy nhất này, phục vụ công tác quản lý nhà nước đồng bộ.