Được bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường trong trường hợp nào?

Việc chuyển nhượng nhà ở xã hội là vấn đề pháp lý được nhiều người quan tâm, đặc biệt là các điều kiện về thời gian và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Căn cứ quy định tại Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành, khung pháp lý về việc bán lại nhà ở xã hội được xác lập như sau:

Được bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường trong trường hợp nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, quy định về việc bán nhà ở xã hội được thực hiện cụ thể:

• Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai hoặc có sẵn phải bảo đảm các điều kiện tương ứng tại Điều 88 của Luật này.
• Giao dịch mua bán phải được lập thành hợp đồng với đầy đủ các nội dung theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023.
• Về tiến độ thanh toán: Tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao và không quá 95% đến trước khi được cấp Giấy chứng nhận.
• Thời hạn hạn chế chuyển nhượng: Bên mua không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà.
• Xử lý trong thời hạn 05 năm: Nếu có nhu cầu bán lại, bên mua chỉ được bán cho chủ đầu tư dự án hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá trong hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.
• Bán theo cơ chế thị trường: Sau thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, bên mua được quyền bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.

Việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm ra sao?

Vấn đề nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 05 năm được quy định chi tiết tại Điều 42 Nghị định 100/2024/NĐ-CP như sau:

• Đối với nhà chung cư: Bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
• Đối với nhà ở riêng lẻ: Bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, đồng thời nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Thời điểm tính tiền sử dụng đất: Là thời điểm cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất.

Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội gồm những gì?

Theo khoản 1 Điều 45 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, các bên phải tuân thủ các nội dung sau:

• Thực hiện nghiêm túc các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết.
• Bên bán/cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận pháp lý.
• Đối với nhà chung cư, phải tổ chức Ban quản trị và xây dựng Nội quy quản lý, sử dụng theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
• Trường hợp cho thuê, bên cho thuê được thu hồi nhà khi hết hạn hợp đồng nhưng phải thông báo trước ít nhất 01 tháng và hoàn trả tiền đặt cọc (nếu có).
• Thu các khoản phí dịch vụ quản lý vận hành theo đúng thỏa thuận và quy chế quản lý nhà chung cư.
• Chấp hành nghiêm các quyết định xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.