Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007

Ngày 17/7/2025, Bộ Tài chính đã công bố Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007. Căn cứ theo khoản 1 Điều 15 Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế, quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Điều 15. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

   Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập cá nhân sẽ được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất như sau:

   • a) Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm: 10%;

   • b) Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm: 6%;

   • c) Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm: 4%;

   • d) Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên: 2%.

   • Riêng bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế: 2%.

   Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (từ ngày Luật Thuế TNCN (thay thế) có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm những khoản thu nào?

Căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định:

Điều 3. Thu nhập chịu thuế

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

   • a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai;

   • b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;

   • c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

   • d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

   Thu nhập chịu thuế tại khoản này bao gồm cả khoản thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nào được miễn thuế thu nhập cá nhân?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 6 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa:

   • Vợ với chồng;

   • Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

   • Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

   • Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

   • Cha vợ, mẹ vợ với con rể;

   • Ông nội, bà nội với cháu nội;

   • Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

   • Anh, chị em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện sau:

• a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

• b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

• c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ.