Hợp đồng giả cách đã xuất hiện ngày càng nhiều trong các vụ tranh chấp tài sản trong thời gian qua. Quá trình thực hiện giao dịch vay mượn, nhiều người thay vì cầm cố tài sản hoặc viết hợp đồng vay mượn lại được yên cầu ký vào hợp đồng chuyển nhượng tài sản nhằm đảm bảo khoản vay. Nhiều trường hợp ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền kinh doanh, nhưng khi trả hết tiền mới tá hỏa vì thửa đất của mình đã đứng tên người khác.

Việc ký kết các hợp đồng giả cách sẽ xảy ra nhiều rủi ro cho các bên, không chỉ gây nên thiệt hại, phát sinh chi phí, tranh chấp, kiện tụng mất nhiều thời gian, công sức, ảnh hưởng đến tài sản của đôi bên mà còn có thể khiến đương sự mất tài sản tích cóp nhiều năm. Trong thời gian qua đã có nhiều trường hợp người dân có đất đai, nhà cửa bỗng chốc trắng tay chỉ vì vướng vào giao dịch vay mượn nhưng lại ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản, để rồi đến khi mất tài sản mới làm đơn khởi kiện thì đã quá muộn.

1. Khó chứng minh hợp đồng giả cách

Hợp đồng giả cách hay giả tạo thực chất là một loại hợp đồng mà các bên thực hiện nhằm che giấu một quan hệ dân sự khác và thông qua hợp đồng đó để chiếm đoạt tài sản khi có vi phạm về nghĩa vụ của hợp đồng. Trong đó, đa số là các hợp đồng giao dịch mua bán nhà, đất để che giấu giao dịch vay tài sản.

Thông thường, những người vay tiền không có ý định chuyển nhượng tài sản mà chỉ dùng tài sản để đảm bảo khoản vay, nhưng vì muốn vay được tiền nên chấp nhận ký vào hợp đồng chuyển nhượng tài sản. Cũng có những trường hợp do không đọc kỹ hợp đồng, không am hiểu pháp luật nên không lường trước được hậu quả của việc ký kết dẫn đến bản thân đã ký vào hợp đồng chuyển nhượng tài sản để vay tiền. Chỉ một thời gian sau, tài sản đã bị sang tên người cho vay thì người vay mới phát hiện và làm đơn khởi kiện tại tòa án.

Việc ký kết các hợp đồng giả cách sẽ xảy ra nhiều rủi ro cho các bên, không chỉ gây nên thiệt hại về tài sản mà còn có thể khiến một trong các bên bị vướng vào những hành vi vi phạm pháp luật

Các đối tượng cho vay thường nhắm đến những cá nhân có nhu cầu về tài chính cấp thiết nhưng thiếu hiểu biết pháp luật. Các vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng giả cách rất khó giải quyết cả trên phương diện lý luận cũng như thực tiễn. Đặc biệt là trong hoạt động cho vay, bên vay tài sản thường không được phép giữ các loại giấy tờ giao dịch nên việc chứng minh một hợp đồng giả cách hay không là rất phức tạp và khó khăn.

Để chứng minh việc ký kết giao dịch là một hợp đồng giả cách đương sự phải cung cấp được một hợp đồng bề ngoài và một hợp đồng bị che giấu. Việc chứng minh ý chí tự nguyện của người tham gia các giao dịch sẽ tốn rất nhiều thời gian và công sức. Trong một số trường hợp, các bên đã thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với hoạt động mua bán tài sản, thể hiện có sự đồng thuận của đôi bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản thì càng khó khăn hơn trong quá trình giải quyết các vụ án liên quan đến loại vụ việc này.

2. Điển hình mới đây là vụ việc của ông Trần Quí Thanh bị đưa ra xét xử tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”

Theo cáo trạng, ông Thanh đã thông qua người môi giới để cho nhiều người vay tiền với lãi suất 3%/tháng, tuy nhiên khi thực hiện thủ tục vay, ông yêu cầu những người đi vay phải làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để giả cách cho hợp đồng vay tài sản. Ông Thanh cam kết với người đi vay sẽ cho chuộc lại tài sản khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, với danh tiếng của Tập Đoàn Tân Hiệp Phát, nhiều người đã tin tưởng và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi người vay tìm đến để trả nợ gốc, trả lãi và muốn chuộc lại tài sản, bằng các thủ đoạn lấy lý do người vay đã vi phạm hợp đồng, ông Thanh và hai con gái là Trần Uyên Phương, Trần Ngọc Bích thực hiện việc chiếm đoạt tài sản với số tiền hơn 1000 tỷ đồng từ các bị hại.

Khi ra tòa, ông Thanh khai là mua các tài sản trên, không phải cho vay nhằm để thoát tội, đẩy trách nhiệm về bị hại, cho rằng giữa ông và bị hại ngay từ đầu là các thỏa thuận mua, bán, chuyển nhượng QSDĐ. Nếu không có các giao dịch chuyển tiền, nhận tiền rất rõ, mà chỉ “giao nhận, thỏa thuận miệng” với nhau thì rất khó buộc tội các bị cáo, cơ quan điều tra đã điều tra rất công phu, kỹ lưỡng mới có căn cứ xử lý.

Như vậy, có thể thấy rủi ro bị mất QSDĐ khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để thỏa thuận cho khoản vay là rất cao. Bên cho vay hoàn toàn có thể lật lọng, đổi trắng thành đen với các trường hợp không thể chứng minh có giao nhận tiền. Hoặc khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng và thực hiện việc đăng ký đất đai đúng quy định của pháp luật thì pháp luật không có căn cứ để bảo vệ người bị hại.

3. Người vay nên làm gì trong trường hợp bên cho vay yêu cầu chuyển nhượng QSDĐ?

Qua vụ việc trên, người đi vay tiền cần phải chú ý, nếu mình có tài sản, chỉ cần vay tiền thì làm hợp đồng vay tài sản hoặc hợp đồng thế chấp, nếu làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho bên cho vay để đảm bảo khoản vay thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ bị coi là hợp đồng giả tạo.

Lời khuyên trong trường hợp này là hãy thực hiện các giao dịch dân sự theo đúng quy định của pháp luật, đi vay thì làm hợp đồng vay tài sản, thế chấp tài sản để bảo đảm khoản vay thì làm hợp đồng thế chấp tài sản, đề phòng nếu có tranh chấp xảy ra thì sẽ được pháp luật bảo vệ. Nếu không có ý chí muốn bán, chuyển nhượng QSDĐ thì tuyệt đối không giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, vì điều này vừa vi phạm hợp đồng giả tạo, vừa mang lại rủi ro mất QSDĐ rất cao.