Đối tượng nào phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản? 06 khoản thu nhập từ chuyển nhượng BĐS?

Hoạt động chuyển nhượng bất động sản phát sinh các nghĩa vụ thuế quan trọng đối với tổ chức. Căn cứ quy định mới nhất, việc xác định đối tượng chịu thuế, các khoản thu nhập tính thuế và phương pháp xác định thu nhập tính thuế được thực hiện cụ thể như sau:

Đối tượng nào phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản?

Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được phân loại là thu nhập khác phải chịu thuế, trừ trường hợp thu nhập của doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản.

Tại Điều 2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025, các thực thể phải thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp khi có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

• Doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam.
• Doanh nghiệp nước ngoài có hoặc không có cơ sở thường trú tại Việt Nam.
• Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã được thành lập theo Luật Hợp tác xã 2023.
• Các đơn vị sự nghiệp được thành lập hợp pháp.
• Các tổ chức khác có hoạt động sản xuất, kinh doanh phát sinh thu nhập.

Lưu ý: Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng cho mọi doanh nghiệp nêu trên (ngoại trừ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) có phát sinh thu nhập từ hoạt động này.

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm những gì?

Theo Điều 15 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, 06 khoản thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất (gồm cả dự án gắn liền với các quyền này).
2. Thu nhập từ việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (không phân biệt kết cấu hạ tầng).
3. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả tài sản gắn liền nếu không tách riêng giá trị.
4. Thu nhập từ việc chuyển nhượng các loại tài sản gắn liền với đất.
5. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, các công trình kiến trúc hoặc cơ sở hạ tầng trên đất.
6. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản thuộc Quỹ đầu tư bất động sản.

02 cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay bao gồm những gì?

Căn cứ Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025, thu nhập được xác định theo hai công thức chính:

Cách 1: Xác định thu nhập tính thuế trong kỳ

Cách 2: Xác định thu nhập chịu thuế

Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp cần lưu ý việc xác định riêng để kê khai nộp thuế. Trường hợp chuyển nhượng bất động sản có lỗ, việc bù trừ lỗ vào thu nhập của hoạt động sản xuất kinh doanh phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về ưu đãi thuế hiện hành.