Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất 2026 và các văn bản hướng dẫn, sửa đổi, bổ sung hiện hành

Hệ thống quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã có những thay đổi quan trọng nhằm kiện toàn thị trường. Đối với năm 2026, văn bản luật gốc đang được áp dụng là Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Hệ thống văn bản Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất 2026 và các quy định bổ sung

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2024. Tính đến thời điểm hiện tại, đây là văn bản pháp lý cao nhất điều chỉnh các hoạt động trong lĩnh vực này.

Bên cạnh luật gốc, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 còn được sửa đổi, bổ sung bởi các văn bản quy phạm pháp luật liên quan bao gồm:

• Luật Đầu tư 2025.
• Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024.
• Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024.
• Quy định về thẩm quyền và phân cấp quản lý tại Nghị định 140/2025/NĐ-CP và Nghị định 144/2025/NĐ-CP.

Danh mục văn bản hướng dẫn thi hành chi tiết

Để triển khai thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Chính phủ và các Bộ ngành đã ban hành các văn bản hướng dẫn sau:

• Nghị định 357/2025/NĐ-CP: Quản lý hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản.
• Nghị định 96/2024/NĐ-CP: Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
• Nghị định 94/2024/NĐ-CP: Xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản.
• Thông tư 82/2024/TT-BTC: Hướng dẫn về kinh phí vận hành hệ thống thông tin.
• Thông tư 61/2024/TT-NHNN và Thông tư 49/2024/TT-NHNN: Quy định về bảo lãnh ngân hàng trong giao dịch bất động sản.
• Thông tư 04/2024/TT-BXD: Đào tạo chứng chỉ môi giới và điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Đối tượng và nguyên tắc áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản

Căn cứ theo Điều 2 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng bao gồm:

• Các tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản trên lãnh thổ Việt Nam.
• Cơ quan quản lý và các chủ thể có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Về nguyên tắc hoạt động, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhấn mạnh tính công khai, minh bạch và quyền tự do thỏa thuận hợp pháp giữa các bên. Mọi sản phẩm bất động sản khi đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý nghiêm ngặt và không thuộc khu vực cấm theo quy định về quốc phòng, an ninh.

Các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Nhằm đảm bảo sự lành mạnh của thị trường, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cụ thể 08 nhóm hành vi bị cấm:

1. Kinh doanh bất động sản khi chưa hội đủ điều kiện pháp lý.
2. Thực hiện hành vi giả mạo hồ sơ hoặc làm sai lệch thông tin dự án.
3. Vi phạm nghĩa vụ công khai thông tin dự án bất động sản.
4. Sử dụng thủ đoạn gian lận, lừa dối khách hàng.
5. Hành vi huy động vốn trái phép hoặc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng sai mục đích đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
6. Trốn tránh nghĩa vụ tài chính đối với ngân sách Nhà nước.
7. Sai phạm trong việc cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới.
8. Thu và sử dụng các loại phí, lệ phí trái quy định pháp luật.