Giá tính thuế GTGT bất động sản theo Nghị định 181/2025/NĐ-CP

Giá tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Theo Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP, giá tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ).

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được xác định trong một số trường hợp như sau:

Các trường hợp xác định giá đất được trừ

1. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:Giá đất được trừ là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước (nếu có)).
2. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản:Giá đất được trừ là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).
3. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất:Giá đất được trừ là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước.
4. Trường hợp cơ sở kinh doanh thực hiện hợp đồng BT được thanh toán bằng quỹ đất:Giá đất được trừ là giá trị quỹ đất được thanh toán theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
5. Trường hợp cơ sở kinh doanh xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê:Giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ quy định ở các khoản 1, 2, 3, 4 Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.
6. Trường hợp cơ sở kinh doanh xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán:Giá đất được trừ tính cho 01 m² nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định ở các khoản 1, 2, 3, 4 Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP chia (:) số m² sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.
7. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước:Giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng chưa có thuế giá trị gia tăng.

Các loại bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh

Căn cứ theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:

• Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
• Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
• Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
• Dự án bất động sản.

Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 và khoản 3 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Căn cứ theo khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư;
  Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.